Es conocido por los que nos dedicamos profesionalmente al urbanismo que la normativa urbanística de las Islas Baleares está entre las más limitantes de España y, probablemente, de todo el mundo. Estas limitaciones son aún más severas en Ibiza y Formentera. Las viviendas en primera línea de mar en la mayor parte de las islas Pitiusas se encuentran con una situación jurídica muy compleja que obliga, antes de comprar una casa en el archipiélago, a emprender una dificultosa labor de ‘due diligence’.
Tradicionalmente no fue así: la normativa urbanística en Baleares era equiparable a la del resto de España. Pero todo cambió para las edificaciones en las zonas costeras a partir de 1991, cuando el Parlamento balear aprobó la Ley 1/1991, de 30 de enero, de espacios naturales y de régimen urbanístico de las áreas de especial protección de las Islas Baleares. Dicha norma creó las zonas denominadas “ANEI” (Áreas Naturales de Especial Interés), que posteriormente se han extendido, y que en algunos municipios como Sant Josep de Sa Talaia (Ibiza) llegan a suponer más del 50 % del término municipal.
La aprobación de la Ley 1/1991 supuso un drástico cambio de clasificación urbanística que afecta de forma determinante a los propietarios de edificaciones: todo el suelo que se encuentre categorizado como zona ANEI pasó a tener la clasificación de suelo no urbanizable protegido.
De ese modo, cientos de viviendas que habían sido construidas legalmente, en suelo urbano o no urbanizable común, pero contando con los servicios adecuados y habiendo obtenido licencia municipal, dejaban de ser conformes con el planeamiento urbanístico.
Así, esas edificaciones inicialmente legales, al cambiarse sobrevenidamente la ordenación urbanística, pasaron a la situación que jurídicamente conocemos como “fuera de ordenación”, que está reservada para aquellas construcciones que si bien fueron en algún momento autorizadas han dejado de ser plenamente legales.
Esta situación se aplica también a las edificaciones que pese a no haber obtenido licencia -es decir, pese a ser ilegales-, habían ganado la prescripción (o, más correctamente, había preludio el plazo para el ejercicio por la Administración de la acción para la restauración de legalidad), no pudiendo ser ordenada su demolición.
Esta compleja situación provoca que existan centenares o miles de viviendas en toda la isla de Ibiza, y en el resto de las Islas Baleares, que se negocian en el mercado a precios millonarios se encuentran con severas limitaciones urbanísticas que impiden prácticamente cualquier obra sobre ellas: en las edificaciones en “fuera de ordenación” solo pueden realizarse aquellas intervenciones que no supongan prolongar su vida útil, ya que la finalidad del legislador es que transcurridos los plazos normales, desaparezcan.
En la práctica, como es sabido, son frecuentes las reformas integrales de este tipo de viviendas, más cuando se trata de villas de lujo con espléndidas vistas al mar, adquiridas generalmente por compradores extranjeros de alto poder adquisitivo.
Durante años se ha debatido acerca de la situación en que queda una vivienda en fuera de ordenación originalmente construida sin licencia cuando se realiza sobre ella una reforma interior -no estructural- de forma ilegal, conviviendo la postura de quien considera que toda la casa deviene ilegal y debe ser derribada, con la más conciliadora posición que defiende que solo se podría reputar ilegal la obra de remozado, sin que ello conlleve el deber de derribar la casa.
Sobre esta cuestión se pronunció recentísimamente la Sala Tercera del Tribunal Supremo, zanjándola en lo teórico -si bien, con dificultades prácticas notables-, habiendo acogido la postura más flexible que no considera que la vivienda perdería la prescripción ganada y debería ser derribada (STS de 10 de noviembre de 2022, rec. 1470/22).
Pese a que a priori pueda descartarse el riesgo de derribo de la vivienda completa como consecuencia de una obra ilegal, ello no impide que con la actuación se está cometiendo con toda seguridad una infracción urbanística que pueda ir aparejada de multas de cuantía elevadísima, e incluso un delito contra la ordenación del territorio tipificado en el art. 319 del Código Penal. Ante esta imbricada situación, conviene siempre asegurar previamente a cualquier operación de compraventa que el inmueble cumple con las características deseadas.
Estas limitaciones se presentan también para la ejecución de viviendas de nueva planta en las zonas ANEI de Ibiza y Formentera. Si bien la normativa preveía inicialmente una ya de por sí muy exigente posibilidad de edificar viviendas unifamiliares en terrenos superiores a los 50.000 m2, esta posibilidad se vio posteriormente cercenada, por lo que en estos ámbitos no es posible ninguna intervención edificatoria con finalidad residencial.
El reciente cambio de gobierno autonómica en las Islas Baleares debería conducir a una clarificación de la situación, en aras de la seguridad jurídica y de la confianza legítima, pero también para resolver la grave problemática que supone que cientos de viviendas se encuentren en uso pero sean ilegales, corriendo el riesgo o bien de consolidar la disconformidad con la norma y cristalizar con ello una pérdida de eficacia de la ley, o bien de caer en la degradación como consecuencia de la falta de uso y de carecer de interés económico; algo que ya están padeciendo las fincas agrícolas de esas zonas.